평소 아파트 구매를 먼 이야기로만 생각하고 아무 준비를 안하고 있다가 급하게 보금자리론을 이용하여 아파트를 매매하게 되었는데 그 과정을 정리하는겸 후기를 남깁니다.
계기
평소 보금자리론의 존재를 모르고 있었으나 회사 동료가 보금자리론을 이용하여 일반 시중은행의 LTV 제한을 넘는 금액으로 대출받아 집을 장만하는 것을 본 후 급하게 알아봐서 진행했습니다.
사전확인
블로그나 뉴스를 참고하는 것보다 주택금융공사의 공식 홈페이지에 신청대상이나 금리에 대해 잘 정리되어 있으니 여기를 참고하시는게 좋습니다. 구체적인 내용은 주택금융공사의 홈페이지를 참고하시고 전체적인 흐름은 제 블로그의 글을 읽으시면 될 듯 합니다.
한국주택금융공사 보금자리론 홈페이지 : https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_01.do
일단 제가 보금자리론을 신청할 수 있는 대상인지 확인했습니다. 저는 부모님 집에 세대원으로 주택을 소유하고 있지 않으므로 주택수 기준은 통과였습니다. 다만, 소득기준(개인 7천만원 이하, 부부 8천5백만원 이하)이 다음해가 되면 초과될 듯하여 주택금융공사측에 문의했었습니다.
- 문의내용 : 작년(2019)은 소득기준이 통과되나 내년(2021)이 되어 올해(2020)기준으로 소득이 집계되면 소득기준을 초과할 것 같다. 언제까지 신청해야 소득기준을 통과할 수 있는지?
- 답변 : 올해 소득이 정리되는 내년(2021) 2~3월에는 심사를 통과하지 못할 수도 있다. 안전하게 내년 1월까지 신청하시는게 좋다. >> 9월부터 알아보기 시작해서 10월에 대출신청을 하였습니다.
보금자리 상품은 u-보금자리론, 아낌e 보금자리론, t-보금자리론 이렇게 3가지가 있으나 0.1% 우대 이율을 받을 수 있는 아낌e 보금자리론을 추천드립니다. 저도 이것으로 진행했고 별다른 어려움이 없었습니다. 추가로 0.02%의 우대 이율을 받기 위해서는 안심주머니 앱(App)에서 금리할인 쿠폰을 받아야 합니다.
대상 주택의 경우 시세, 감정평가액, 매매가액 중 어느 하나라도 6억을 초과하면 안됩니다. 대출심사가 한달 넘게 진행될 경우 과정에서 6억원을 넘겨버려 대출거부가 되는 사례가 있었지만, 규제가 바뀌어 대출신청 당시 저 3가지 기준 모두 6억원 이하라면 통과됩니다. (대출신청시 5.9억이었지만 심사중간에 6억을 초과하는 경우 상관없이 통과)
저의경우 5억 후반이나 6억 초반 매물을 깎아서 살 생각으로 알아봤었습니다.(대출을 최대한으로 받기위해...)
KB시세나 한국감정원에서 조회가 되지않는 소규모 아파트의 경우 심사과정에서 감정을 위해 시일이 더 소요됩니다. 참고해주세요.
대출 금액의 경우 실수요자 요건(소득 7천만원, 주택가격 5억이하, 무주택자)을 충족시키는 경우 최대 LTV 70%로 진행가능 합니다. 저의경우 5억을 초과하는 아파트 구매로 기본 LTV 60% 이내에서 3억원을 대출받았습니다.
대출기간과 상환방식에 대해서는 여기저기 물어도 보고 찾아도 봤는데 결국 최장기간 30년에 체증식으로 선택했습니다. 처음엔 짧게 원리금균등으로 빠르게 쳐내자 생각이였지만 자금운용 상황이 어찌될지 모르니 안정적으로 30년에 체증식을 골랐습니다. 만일 주택 구매후 리모델링 등의 목돈이 나간다면 체증식을 추천드립니다. 저는 중도상환수수료가 없어지는 3년 후에는 원금을 조금씩 쳐낼 생각입니다.
대출이 실행가능할지는 심사를 진행해야 알 수 있지만, 주택금융공사 홈페이지에서 간단하게 계산이 가능합니다. 기존 마이너스 통장이나, 신용대출 등이 있는경우 부채금액란에 입력하셔서 DTI 등을 알아볼 수 있습니다. 다만, 주택금융공사에 문의해본 결과 홈페이지는 간단하게 알아보는 수준이고 너무 신뢰하면 안되며 실제로는 심사를 받아야지 대출여부를 알 수 있다고 합니다. 심사를 진행해본 결과 홈페이지에서 통과라면 무난히 심사도 통과할 듯 싶습니다.
보금자리론 예상대출 조회 : www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_02_01.do
신청
신청은 주택금융공사의 모바일 앱을 이용하여 진행했습니다. 핸드폰에 공인인증서만 있다면 쉽게 로그인하여 신청가능합니다. 신청일로부터 40일 이내에 대출승인 여부가 결정 되어야 하고 승인일로부터 30일 이내 실행 받아야 하므로 본인의 잔금일자에 맞춰 신청해야 합니다. 대출 실행일로부터 70일을 초과하여 미리 신청하는 경우 반려됩니다. 저의 경우 50일 전쯤 신청했습니다.
앱에서 필수항목을 작성하고 스크래핑(서류 제출 자동화)에 동의하면 대부분의 서류는 자동으로 제출됩니다. 미비된 서류가 있더라도 신청후 다음날에 바로 콜센터에서 전화가 와서 작성된 내용을 확인하고 서류에 대해 안내해줍니다. 서류 제출도 앱 또는 웹화면에 서류사진을 찍어 올리면 되므로 엄청 간편합니다.
필요한 서류를 제출하면 심사단계로 넘어갑니다. 여기가 진짜 피를 말리는 단계입니다. 보통 여유를 가지고 대출신청을 하게되는데 심사 승인일로부터 30일 이내 실행 되어야 한다는 규정이 있으므로 이 30일이 도래하기 전까지는 심사가 시작도 안합니다. 어련히 알아서 해줄까라고 생각하지만 그래도 개인의 삶이 걸린 대출이므로 쉽게 안심되지는 않습니다. 저 같은 경우는 잔금일 30일 전까지는 두고보다가 계속 심사 대기중에서 넘어가지를 않길래 30일이 남았을 때부터 계속 고객센터에 전화하고 확인했습니다. (언제되요? 언제되요? 언제되요?)
잔금 20일 정도 남았을 때 심사 승인이 났었고 이제 본인이 설정한 은행에서 연락이 옵니다. 저는 신한은행이였습니다. 문자로 안내된 필요한 서류를 준비하여 은행에 제출하였고, 창구에서 하라는데로 하는데 시간이 좀 걸렸던거 같습니다. 대출 서류제출 끝부분에 상품권유 비스무리하게 건네지만 본인의 의지에 따라 결정하면 됩니다. 어떤분 후기에서는 강압적으로 상품권유를 당했다는 분도 있었는데요 저는 상담사가 친절하게 대해줘서 소액 적금하나 들어줬습니다.
제출이후 일주일 이내에 은행에서 대출서류가 정상접수 되었다는 문자를 받습니다. 그리고 은행에 연결된 법무사에게 연락이 옵니다. 신한은행에서 보금자리론의 경우 근저당권 설정을 위해 꼭 지정된 법무사를 써야한다고 합니다. (아마 다른 은행도 동일할 것 입니다.) 이 법무사는 은행의 보수로 근저당권 설정을 진행하지만 등기에 대해서는 자유롭게 법무사를 선택할 수 있습니다.
여기서 주의해야할 포인트가 있습니다. 보통 아무것도 모르는 경우 은행에서 지정해준 법무사를 통해 근저당권 설정 + 등기를 진행하게 됩니다. '뭐 법무사 이사람이나 저사람 차이 있겠어? 은행에 연결된 사람이니 더 잘해주겠지?' 라고 생각하고 말이죠. 큰 착각입니다. 이것저것 부풀려진 견적으로 보수를 늘려받는게 허다합니다. 예를 들면 견적에 교통비 5만원, 서류작성 5만원, 보수 25만원 등 '보수' 하나로 퉁칠 비용을 항목만 늘려서 쓰는 것처럼 말이죠. 이 때 우리를 방어해줄 수 있는게 법무통입니다.
법무통은 본인의 계약서나 아파트 매매에 대한 간략한 내용을 적어서 올리면 여러 법무사에게 견적이 옵니다. 여기서 맘에 드는 견적서를 킵해놓고 계시다가 은행에 연결된 법무사에게 연락이 오면 이 견적서를 근거로 가격협상을 하세요. 저의 경우도 그렇고 보통은 그 견적서 대로 맞춰줍니다. 법무통은 덤핑으로 해서 가격이 어쩌구 저쩌구 투덜대지만 저희 입장에서는 몇만원이라도 아끼는게 어디입니까? 많이 차이나면 몇십만원을 아낄수도 있습니다. 법무통의 가격을 완전히 못 맞춰 준다고 해도 비슷하게만 해주면 그냥 한 분의 법무사에게 진행하는게 낫습니다.
꼭 명심하세요. 은행에 연결된 법무사에게 그냥 등기를 맡기지 말고 법무통 견적으로 가격협상하세요!!
잔금일
잔금일 2~3일 전에 부동산을 끼고 매도인과 잔금일에 몇시에 만날지 시간약속을 정합니다. 이 시간이 정해지면 법무사 분에게도 연락하여 한자리에 모입니다.
법무사분이 필요한 사항을 확인하면 은행에서 대출이 실행됩니다. 저는 잔금지급에 임박해서 대출이 실행되는지 모르고 아침 7시에 눈뜨자마자 11시 잔금시간까지 계속 통장잔고를 확인했었습니다;; 대출이 실행되면 매도인에게 매도금액에 주택담보 융자금을 제하고 보내주고, 융자금은 법무사 분이 상환/말소처리 해주십니다.
몇몇 후기에서는 대출금액이 법무사분에게 전달되어 매도인으로 전달되고 본인은 만져보지 못하고 끝났다는 분이 있었는데 저의 경우는 제 개인계좌에 대출 전액이 들어오고 제가 여기저기 계좌이체 했습니다. 그러므로 잔금전에 모바일OTP 등을 뚫어놔서 잔금일에 한도에 걸리지 않도록 확인이 필요합니다.
여기까지가 제가 겪은 보금자리론 과정이였습니다. 첫 대출이였고 많이 배웠습니다. 다른 분들에게 이 후기가 도움이 되었으면 하네요.
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