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보금자리론 상환방식 비교정리(체증식, 체감식, 원리금 균등분할상환)

보금자리론 신청 시 상환방식을 지정할 수 있습니다. 몇 억원이 왔다 갔다 하는 만큼 상환방식 선택에 따라서도 이자가 몇천만 원까지 차이가 나게 되는데 이 상환방식에 대해 알아보겠습니다.

주택금융공사 홈페이지의 예상대출조회 메뉴에서 최대 금액인 3억 원을 대출받았을 때 상환방식에 따른 대출상환 비교 그래프입니다.

그래프를 봤을 때

- 체감식은 원금이 일정하고, 상환 원리금이 초반에 부담이 높으나 점차 감소합니다.

- 원리금 균등분할상환은 전체 상환에 걸쳐 원리금이 일정하며 초반에는 이자비율이 높지만 점차 감소합니다.

- 체증식은 초반 부담이 제일 적으며 점차 원리금이 증가합니다. 초반에는 거의 이자만 갚는 수준입니다.

그렇다면 어떤 것을 선택해야 본인에게 이득일까요?

개인이 처한 상황이 각자 다르므로 어떤 것이 제일 좋다고 확정할 수는 없습니다. 본인의 자금상황과 성향에 맞게 전략적으로 선택해야 하겠지요. (보통 원리금 균등분할상환과 체증식 둘 중에 고민하시는 듯합니다.)

일단 저의 경우는 체증식으로 대출을 실행받았습니다.

체증식을 선택한 이유

1. 신혼에 집을 매입하면서 초반에 들어갈 돈이 많기에 초기 부담이 적은 체증식을 선택

    초반 들어갈 돈 : 매입하면서 들어가는 세금, 복비, 인테리어, 가전 등

2. 초반 월 납입금이 가장 적으므로 그 차액을 가지고 공격적으로 투자해보고 싶다. (이자 이상의 수익이 나야 한다.)

3. 장기적(6년 이상)으로 현재 매입한 집에 거주할 생각이 없다. 그러므로 이자만 내고 살다가 집 매매할 때 청산하고 이사할 계획이다. (매매가 6억 아파트에 3억 대출 시 3년 동안 내는 이자상환 합이 2천만원 정도이다. 3년동안 집값이 2천이 안 오를까...)

4. 대출기간 동안 내는 이자는 제일 많지만 대출기간 30년을 지키며 많은 이자를 상환할 생각이 없다. 다른 상급지로 이사를 빨리 가면 좋겠지만 그게 불가능한 경우에도 중도상환 수수료가 없어지는 3년 후에는 원금을 쳐낼 생각이다.

물론 체감식이나 원리금 균등분할상환을 선택하는 사람들도 많습니다. 어떤 경우에 선택을 하는지 알아보면

체감식(원금균등 분할상환)을 선택하는 이유

1. 이자를 제일 적게 내고 싶은 경우

2. 현재 수입이 확정적이고 안정적이나 점차 불확실해지는 경우

3. 대출을 상환하는 것 외에 별다른 지출이 없는 경우(월 납입금이 제일 많음)

원리금 균등분할상환을 선택하는 이유

1. 안정적인 현금흐름으로 매달 빠져나가는 금액이 일정한 것을 선호하는 경우

2. 실거주 목적이며 투자에 자신이 없는 경우

읽어주셔서 감사합니다. :)

좋은 하루 보내세요~!

보금자리론 첫 상환 후기(신한은행)

보금자리론이 실행되고 첫 상환을 했습니다.

대출받을 때만큼은 아니지만 그대로 은행도 찾아가고 확인하면서 신경 쓰였던 며칠이었습니다. 저와 같이 고민할 분들을 위해서 정리해 보겠습니다.

아래 내용의 요약입니다. 바쁘신 분들은 요약만 보셔도 됩니다.

1. 보금자리론 원리금 상환은 17시30분 이후에 이루어 진다.

2. 주택금융공사에서 은행으로 인출요청이 와야 시작되며 늦어지면 19시까지도 시간이 소요된다.

저는 한달전에 대출을 실행받았고 매월 25일을 원리금 상환일로 지정하였습니다.

그래서 12월25일은 휴일이므로 12월 28일이 첫 상환일로 계산되었습니다.

상환일이 다가오면 한국주택금융공사 알림톡으로 안내 메시지가 옵니다. (참 친절하게 잘 되어 있습니다.)

내용은 12월28일은 원리금 납입일이니 얼마를 자동이체 계좌로 입금 바랍니다. 요런 내용입니다.

여기서 헷갈렸던게 내가 주택금융공사 앱을 이용하여 직접 상환해야 하나? 였습니다.

주택금융공사 앱을 이용하여 원리금 상환이 가능하고, 제가 대출을 실행받았던 신한은행 SOL에서도 원리금 상환을 할 수 있었습니다. 그리고 결정적으로 SOL에서 제가 대출받은 내역을 들어가면 이자자동이체계좌 란이 비어있었습니다.

신한은행에 방문하여 물어봤을 때 다음과 같이 답변받았습니다.

본인 : 제가 주택금융공사 앱으로 직접 상환해야 하나요?

은행원 : 아닙니다. 대출 서류작성시 자동이체 계좌를 등록했으며 지정일에 자동으로 이체되는 것이 정상입니다.

본인 : 그럼 왜 SOL에서 이자자동이체계좌란에는 아무것도 안 보이나요?

은행원 : 정확한 이유는 모르겠으나 은행원이 확인할 수 있는 전산상에는 정상적으로 등록되어 있습니다.

그리고 첫 상환일인 12/28 오전이 지나도록 자동이체계좌에서 원리금이 안 빠져나갔습니다. 신한은행 신용대출 이자는 눈 뜨자마자 바로 가져갔는데 말이죠. 그래도 기다려보자라고 생각 후 다른일 중에 18시쯤 은행에서 전화가 왔습니다.

본인 : 신용대출은 아침에 대출이자가 빠져나갔는데, 보금자리론 원리금은 안빠져 나갔습니다.

은행원 : 보금자리론의 경우 은행 측에서 바로 돈을 빼는 게 아니라 주택금융공사 측 요청이 은행으로 오면 고객님 계좌에서 인출하는 방식입니다. 아직 주택금융공사에서 아무런 액션이 없어서 그렇습니다. 일단 오늘까지 기다려보고 내일 주택금융공사로 연락해보는 게 좋겠습니다.

그렇게 전화를 종료하고 저녁에 보니 18시 40분쯤 첫 원리금이 인출되었습니다.

주택금융공사에서는 입금 마감시간인 17시 30분까지는 가만히 있다가 그 이후에 순차적으로 원리금을 인출하는 구조인 것 같습니다.

보금자리론을 처음 상환하시는 분들은 당일 아침에서 18시까지 맘 편히 기다리시다가 저녁쯤 비어있는 통장을 확인해 보시면 될 듯싶습니다~

읽어주셔서 감사합니다. :)

좋은 하루 보내세요~!

평소 아파트 구매를 먼 이야기로만 생각하고 아무 준비를 안하고 있다가 급하게 보금자리론을 이용하여 아파트를 매매하게 되었는데 그 과정을 정리하는겸 후기를 남깁니다.

계기

평소 보금자리론의 존재를 모르고 있었으나 회사 동료가 보금자리론을 이용하여 일반 시중은행의 LTV 제한을 넘는 금액으로 대출받아 집을 장만하는 것을 본 후 급하게 알아봐서 진행했습니다.

사전확인

블로그나 뉴스를 참고하는 것보다 주택금융공사의 공식 홈페이지에 신청대상이나 금리에 대해 잘 정리되어 있으니 여기를 참고하시는게 좋습니다. 구체적인 내용은 주택금융공사의 홈페이지를 참고하시고 전체적인 흐름은 제 블로그의 글을 읽으시면 될 듯 합니다.

한국주택금융공사 보금자리론 홈페이지 : https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_01.do

일단 제가 보금자리론을 신청할 수 있는 대상인지 확인했습니다. 저는 부모님 집에 세대원으로 주택을 소유하고 있지 않으므로 주택수 기준은 통과였습니다. 다만, 소득기준(개인 7천만원 이하, 부부 8천5백만원 이하)이 다음해가 되면 초과될 듯하여 주택금융공사측에 문의했었습니다.

• 문의내용 : 작년(2019)은 소득기준이 통과되나 내년(2021)이 되어 올해(2020)기준으로 소득이 집계되면 소득기준을 초과할 것 같다. 언제까지 신청해야 소득기준을 통과할 수 있는지?
• 답변 : 올해 소득이 정리되는 내년(2021) 2~3월에는 심사를 통과하지 못할 수도 있다. 안전하게 내년 1월까지 신청하시는게 좋다. >> 9월부터 알아보기 시작해서 10월에 대출신청을 하였습니다.

보금자리 상품은 u-보금자리론, 아낌e 보금자리론, t-보금자리론 이렇게 3가지가 있으나 0.1% 우대 이율을 받을 수 있는 아낌e 보금자리론을 추천드립니다. 저도 이것으로 진행했고 별다른 어려움이 없었습니다. 추가로 0.02%의 우대 이율을 받기 위해서는 안심주머니 앱(App)에서 금리할인 쿠폰을 받아야 합니다.

대상 주택의 경우 시세, 감정평가액, 매매가액 중 어느 하나라도 6억을 초과하면 안됩니다. 대출심사가 한달 넘게 진행될 경우 과정에서 6억원을 넘겨버려 대출거부가 되는 사례가 있었지만, 규제가 바뀌어 대출신청 당시 저 3가지 기준 모두 6억원 이하라면 통과됩니다. (대출신청시 5.9억이었지만 심사중간에 6억을 초과하는 경우 상관없이 통과)

저의경우 5억 후반이나 6억 초반 매물을 깎아서 살 생각으로 알아봤었습니다.(대출을 최대한으로 받기위해...)

KB시세나 한국감정원에서 조회가 되지않는 소규모 아파트의 경우 심사과정에서 감정을 위해 시일이 더 소요됩니다. 참고해주세요.

대출 금액의 경우 실수요자 요건(소득 7천만원, 주택가격 5억이하, 무주택자)을 충족시키는 경우 최대 LTV 70%로 진행가능 합니다. 저의경우 5억을 초과하는 아파트 구매로 기본 LTV 60% 이내에서 3억원을 대출받았습니다.

대출기간과 상환방식에 대해서는 여기저기 물어도 보고 찾아도 봤는데 결국 최장기간 30년에 체증식으로 선택했습니다. 처음엔 짧게 원리금균등으로 빠르게 쳐내자 생각이였지만 자금운용 상황이 어찌될지 모르니 안정적으로 30년에 체증식을 골랐습니다. 만일 주택 구매후 리모델링 등의 목돈이 나간다면 체증식을 추천드립니다. 저는 중도상환수수료가 없어지는 3년 후에는 원금을 조금씩 쳐낼 생각입니다.

대출이 실행가능할지는 심사를 진행해야 알 수 있지만, 주택금융공사 홈페이지에서 간단하게 계산이 가능합니다. 기존 마이너스 통장이나, 신용대출 등이 있는경우 부채금액란에 입력하셔서 DTI 등을 알아볼 수 있습니다. 다만, 주택금융공사에 문의해본 결과 홈페이지는 간단하게 알아보는 수준이고 너무 신뢰하면 안되며 실제로는 심사를 받아야지 대출여부를 알 수 있다고 합니다. 심사를 진행해본 결과 홈페이지에서 통과라면 무난히 심사도 통과할 듯 싶습니다.

보금자리론 예상대출 조회 : www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_02_01.do

신청

신청은 주택금융공사의 모바일 앱을 이용하여 진행했습니다. 핸드폰에 공인인증서만 있다면 쉽게 로그인하여 신청가능합니다. 신청일로부터 40일 이내에 대출승인 여부가 결정 되어야 하고 승인일로부터 30일 이내 실행 받아야 하므로 본인의 잔금일자에 맞춰 신청해야 합니다. 대출 실행일로부터 70일을 초과하여 미리 신청하는 경우 반려됩니다. 저의 경우 50일 전쯤 신청했습니다.

앱에서 필수항목을 작성하고 스크래핑(서류 제출 자동화)에 동의하면 대부분의 서류는 자동으로 제출됩니다. 미비된 서류가 있더라도 신청후 다음날에 바로 콜센터에서 전화가 와서 작성된 내용을 확인하고 서류에 대해 안내해줍니다. 서류 제출도 앱 또는 웹화면에 서류사진을 찍어 올리면 되므로 엄청 간편합니다.

필요한 서류를 제출하면 심사단계로 넘어갑니다. 여기가 진짜 피를 말리는 단계입니다. 보통 여유를 가지고 대출신청을 하게되는데 심사 승인일로부터 30일 이내 실행 되어야 한다는 규정이 있으므로 이 30일이 도래하기 전까지는 심사가 시작도 안합니다. 어련히 알아서 해줄까라고 생각하지만 그래도 개인의 삶이 걸린 대출이므로 쉽게 안심되지는 않습니다. 저 같은 경우는 잔금일 30일 전까지는 두고보다가 계속 심사 대기중에서 넘어가지를 않길래 30일이 남았을 때부터 계속 고객센터에 전화하고 확인했습니다. (언제되요? 언제되요? 언제되요?)

잔금 20일 정도 남았을 때 심사 승인이 났었고 이제 본인이 설정한 은행에서 연락이 옵니다. 저는 신한은행이였습니다. 문자로 안내된 필요한 서류를 준비하여 은행에 제출하였고, 창구에서 하라는데로 하는데 시간이 좀 걸렸던거 같습니다. 대출 서류제출 끝부분에 상품권유 비스무리하게 건네지만 본인의 의지에 따라 결정하면 됩니다. 어떤분 후기에서는 강압적으로 상품권유를 당했다는 분도 있었는데요 저는 상담사가 친절하게 대해줘서 소액 적금하나 들어줬습니다.

제출이후 일주일 이내에 은행에서 대출서류가 정상접수 되었다는 문자를 받습니다. 그리고 은행에 연결된 법무사에게 연락이 옵니다. 신한은행에서 보금자리론의 경우 근저당권 설정을 위해 꼭 지정된 법무사를 써야한다고 합니다. (아마 다른 은행도 동일할 것 입니다.) 이 법무사는 은행의 보수로 근저당권 설정을 진행하지만 등기에 대해서는 자유롭게 법무사를 선택할 수 있습니다.

여기서 주의해야할 포인트가 있습니다. 보통 아무것도 모르는 경우 은행에서 지정해준 법무사를 통해 근저당권 설정 + 등기를 진행하게 됩니다. '뭐 법무사 이사람이나 저사람 차이 있겠어? 은행에 연결된 사람이니 더 잘해주겠지?' 라고 생각하고 말이죠. 큰 착각입니다. 이것저것 부풀려진 견적으로 보수를 늘려받는게 허다합니다. 예를 들면 견적에 교통비 5만원, 서류작성 5만원, 보수 25만원 등 '보수' 하나로 퉁칠 비용을 항목만 늘려서 쓰는 것처럼 말이죠. 이 때 우리를 방어해줄 수 있는게 법무통입니다.

법무통은 본인의 계약서나 아파트 매매에 대한 간략한 내용을 적어서 올리면 여러 법무사에게 견적이 옵니다. 여기서 맘에 드는 견적서를 킵해놓고 계시다가 은행에 연결된 법무사에게 연락이 오면 이 견적서를 근거로 가격협상을 하세요. 저의 경우도 그렇고 보통은 그 견적서 대로 맞춰줍니다. 법무통은 덤핑으로 해서 가격이 어쩌구 저쩌구 투덜대지만 저희 입장에서는 몇만원이라도 아끼는게 어디입니까? 많이 차이나면 몇십만원을 아낄수도 있습니다. 법무통의 가격을 완전히 못 맞춰 준다고 해도 비슷하게만 해주면 그냥 한 분의 법무사에게 진행하는게 낫습니다.

꼭 명심하세요. 은행에 연결된 법무사에게 그냥 등기를 맡기지 말고 법무통 견적으로 가격협상하세요!!

잔금일

잔금일 2~3일 전에 부동산을 끼고 매도인과 잔금일에 몇시에 만날지 시간약속을 정합니다. 이 시간이 정해지면 법무사 분에게도 연락하여 한자리에 모입니다.

법무사분이 필요한 사항을 확인하면 은행에서 대출이 실행됩니다. 저는 잔금지급에 임박해서 대출이 실행되는지 모르고 아침 7시에 눈뜨자마자 11시 잔금시간까지 계속 통장잔고를 확인했었습니다;; 대출이 실행되면 매도인에게 매도금액에 주택담보 융자금을 제하고 보내주고, 융자금은 법무사 분이 상환/말소처리 해주십니다.

몇몇 후기에서는 대출금액이 법무사분에게 전달되어 매도인으로 전달되고 본인은 만져보지 못하고 끝났다는 분이 있었는데 저의 경우는 제 개인계좌에 대출 전액이 들어오고 제가 여기저기 계좌이체 했습니다. 그러므로 잔금전에 모바일OTP 등을 뚫어놔서 잔금일에 한도에 걸리지 않도록 확인이 필요합니다.

여기까지가 제가 겪은 보금자리론 과정이였습니다. 첫 대출이였고 많이 배웠습니다. 다른 분들에게 이 후기가 도움이 되었으면 하네요.